21.12.31_"집값 안 떨어져…앞으로 5~6년 더 간다" 깜짝 전망

0. 원문

https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LPOD&mid=sec&oid=015&aid=0004646976

판 커진 ETF, 올 신규투자 1조달러 돌파

 

1. 헤드라인

부동산 전문가 121명 설문

 

실수요자 1분기 안에 내집마련을
'투자 1순위'는 재개발·재건축
67% "전셋값 상승 압력 더 커져"

 

2. 본문(수치화 및 인사이트)

대출 규제, 기준금리 인상 등으로 조정 기미를 보이고 있지만 부동산 전문가 10명 중 6명은 내년에도 집값이 오를 것으로 내다봤다. 실수요자는 대통령선거(3월)가 치러지는 내년 1분기에 내집 마련을 서둘러야 한다고 조언했다.

 

30일 한국경제신문이 건설·시행사와 연구기관, 학계, 금융권의 부동산 전문가 121명을 대상으로 설문조사를 한 결과, 응답자의 55.4%가 내년 아파트 매매가격이 ‘상승할 것’이라고 답했다.

 

‘보합’과 ‘하락’ 응답은 각각 22.3%였다. ‘집값이 언제까지 오를 것으로 보느냐’는 질문에는 상승을 예상한 응답자 과반(50.8%)이 ‘내년부터 5~6년’이라고 입을 모았다. 차기 정부에서도 집값이 떨어지지 않으리라고 본 것이다.

 

집값 상승 이유(복수 응답)로는 ‘신규 주택 공급 부족’(70.1%)이 가장 많았다. 이어 ‘과잉 유동성’(14.9%), ‘부동산 규제 완화 및 정비사업 활성화 기대’(13.4%) 순이었다. 상승폭은 올해보다 줄어들 것이라는 게 대체적인 의견이었다.

 

고준석 동국대 겸임교수는 “상승 피로감 등이 집값을 하락시킬 정도의 변수가 되진 않을 것”이라며 “다만 오름폭은 올해보다 감소할 가능성이 높다”고 말했다. 집값 상승률이 가장 높을 지역으로는 응답자의 73.1%가 서울 ‘강남 4구’(강남·서초·송파·강동구)라고 했다. 내년 1순위 투자처는 ‘재건축·재개발’(57.9%)이었다.

 

새해 전셋값에 대해선 응답자의 3분의 2(67.8%)가 ‘상승’을 예상했다. 작년 7월 말 새 주택임대차보호법 시행으로 계약갱신청구권을 행사한 세입자들의 계약이 내년 하반기 만료되면 상승 압력이 커질 것이란 예상이다.

 

‘차기 정부가 문재인 정부의 부동산 정책을 어떻게 해야 하느냐’는 물음에는 73.2%가 ‘전면 수정해야 한다’고 답했다. ‘전면 유지’라는 답은 1.6%에 그쳤다. 가장 필요한 정책으로는 ‘종합부동산세 등 부동산 세제 완화’(43.0%)를 꼽았다.

"공급량 부족…서울 아파트값 상승세 5~6년은 더 간다"

"전셋값도 계속 오른다" 67%…내년 8월 '갱신청구권 만료' 주목

노형욱 국토교통부 장관은 지난 27일 2022년 국토부 업무보고에서 “부동산 시장이 안정기에 접어들었다”고 했다. 공공주택 공급 확대와 가계부채 관리 강화 등 정책 효과로 단기간에 급등한 주택 가격이 하락세로 돌아섰다는 것이다. 하지만 시장 전문가들의 전망은 달랐다. 새 아파트 공급 감소와 유동성 과잉이 지속되면서 내년은 물론 중장기적으로도 집값이 오를 가능성이 높다고 봤다.

전문가 77% “집값 안 떨어진다”

 

한국경제신문이 부동산 전문가 121명을 대상으로 설문조사한 결과 응답자의 55.4%는 내년 아파트 매매가격이 오를 것으로 내다봤다. ‘보합’이라는 응답은 22.3%였다. 두 응답을 합치면 5명 중 4명(77.7%)이 ‘집값이 떨어지지 않을 것’이라고 판단했다. 최근 수도권 아파트값 상승폭이 줄고 매물이 느는 등 각종 지표가 집값 조정 가능성을 키운 것과 상반된다. 집값이 떨어질 것이란 응답은 22.3%에 그쳤다.

 

상승을 점친 응답자 절반(50.8%)은 올해나 작년보다는 상승폭이 줄겠지만 앞으로 5~6년은 집값이 오를 것으로 봤다. 내년 이후 2~3년간 상승세가 지속될 것이란 답변도 24.6%에 달했다. 상승폭에 대해선 ‘3~5%’란 응답이 21.5%로 가장 많았다. 5% 이상 급등할 것이란 응답도 15.7%나 됐다.

 

집값 상승 요인(복수 응답)으로는 △신규 주택 공급 부족(70.1%) △과잉 유동성(14.9%) △부동산 규제 완화 및 정비사업 활성화 기대(13.4%) 등이 지목됐다. 부동산 개발업체인 아키션의 강대경 대표는 “코로나19 등의 여파로 경제가 어려워진 상황에서 대출을 계속 조일 수는 없을 것”이라며 “서울 아파트 입주 물량 감소, 대선과 지방선거로 인한 개발 기대 등 집값 상승 요인이 더 많다”고 했다.

 

부동산 정보 업체 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 2만520가구로, 2012년(2만336가구) 이후 10년 만에 최저치를 기록할 것으로 예측됐다. 김형렬 한국주택협회 상근부회장은 “3기 신도시 조성에 따른 토지 보상금이 내년까지 30조원가량 풀릴 것으로 예상된다”며 “시중에 유동성이 넘쳐나는 상황에서 막대한 보상금까지 풀리면서 집값을 자극할 것”이라고 했다.

임대차법 후유증 더 커질 우려

서울 등 수도권과 지방의 주택 시장 온도차는 내년에 더욱 커질 것으로 전망됐다. ‘집값 상승이 두드러질 지역’을 묻는 질문에 ‘세종시 및 지방 광역시’나 ‘지방 중소 도시’를 꼽은 응답자는 한 명도 없었다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “정부가 다주택자를 압박하면서 서울이나 서울과 인접한 지역에선 ‘똘똘한 한 채’만 남기려는 경향이 강해질 것”이라고 했다. 이어 “서울 아파트 희소성은 갈수록 높아지는 반면 지방은 인구 감소와 공급량 증가로 집값이 타격을 받을 가능성이 있다”고 강조했다.

 

아파트 전셋값은 매매가격보다 상승 압력이 클 것이라는 전망이 지배적이었다. 전셋값이 오를 것이란 응답은 67.8%, 떨어질 것이란 응답은 16.5%, 지금 수준으로 유지될 것이란 응답은 15.7%였다. 가계대출 규제 여파로 은행권 대출이 어려워지면서 최근 전세 매물이 늘었지만, 가격 안정으로 이어지긴 어려울 것이란 분석이다. 전세 가격 상승폭을 묻는 질문에는 ‘5% 이상 상승’이 26.4%로 가장 많았다.

 

내년 8월부터 작년 7월 말 새 임대차보호법 시행에 따라 계약갱신청구권을 행사한 세입자들의 계약이 만료된다. 응답자 37.8%(복수 응답)는 ‘계약갱신청구권 만료’를 전셋값 상승의 가장 큰 원인으로 꼽았다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “2년간 전·월세 상한제(5% 룰)에 갇혀 있던 물량이 시장에 나오기 시작하면 시세와의 ‘키 맞추기’가 이뤄지면서 전셋값 상승폭이 커질 수밖에 없다”고 했다. 중견 건설사 건영의 김민홍 대표도 “집주인들이 늘어난 보유세 부담을 세입자에게 전가하는 현상이 두드러질 것”이라고 말했다.

 

‘새 아파트 공급 부족’을 근거로 드는 응답도 30.5%였다. 강은현 EH경매연구소장은 “매매심리가 위축된 데다 3기 신도시 등 청약 대기자가 늘면서 전세시장 수급 불균형이 심해질 가능성이 크다”고 내다봤다.

 

하헌형 기자 hhh@hankyung.com, 이혜인 기자 hey@hankyung.com

 

3. 요약 및 의견

요약:

2022년도 부동산 시장 전망. 국내 부동산 전문가 121명 가운데 77%가 시장 가격 상승 또는 보류를 전망했다. 그 이유로 신규주택 공급이 부족하다는 의견과 현재 유동성이 과잉되었다는 의견이 각각 70%, 15%를 차지했다.

 

 

의견:

부동산 시장은 어떻게 벨류에이션할까? 쉽게 말해 싼지, 비싼지 어떻게 알 수 있을까. 

 

단기적으로 부동산은 금리수준에 따라 결정되고, 중기적으론 수급에 따라 결정된다. 보다 중기적인 관점을 깊게 들여다보면, 수요는 인구수보다는 가구수로, 공급은 주택보급률에 따라 결정된다. 또 장기적으론 물가 수준에 따라 결정되지만 한국 특히, 서울 아파트의 경우 광의통화증가율에 따라 증가하는 경향이 짙다.

이에 따라 정성적으로 시장을 평가하자면, 단기적으론 한국은행이 금리를 인상하고 정부가 대출규제를 강화했기 때문에 잠시 조정이 온 것으로 보인다. 하지만 중기적으로는 기사의 설문조사처럼 현재 전국 신규 주택보급률이 현저히 낮기 때문에 시장의 하락세를 예상하기는 어려운 실정이다.

 

 

4. 추가조사 내용 및 적용할 점

추가조사 주제:

부동산 시장 벨류에이션, 어떤 지표를 봐야 할까?

 

책 <4계절 투자법>의 마지막 파트(p.218)에서 부동산 시장에 대한 저자(이안금융교육 최일 대표님)의 의견을 엿볼 수 있다. 저자는 다음의 지표들을 정량적으로 참고하여 부동산 시장을 평가한다. 광의통화증가율(M2)와 서울APT매매 가격, 그리고 PIR, HAI, PRR 지표.

http://www.yes24.com/Product/Goods/86234391

4계절 투자법 - YES24

 

 

<장기적 관점>

광의통화증가율(M2)과 서울APT 매매 가격

 

-> 장기적 관점에서 현재 버블이라고 볼 수 없으나 현재 M2 증가율에 근접한 상황.

<중기적 관점>

자산/수익분석 - PIR(Price to Income Ratio) *마치 주식의 PER와 비슷하다

-> 현재 21년 9월 자료 기준, 서울과 전국 아파트의 PIR은 각각 17.6과 6.9를 기록. 

2009년부터 현재까지 서울과 전국 아파트의 평균치인 11.5와 5.3와 비교할 때 월등히 높은 상황. 현재 소득 수준에 비해 지나치게 가격이 높다고 볼 수 있으며, 이에 따라 중기적으론 가격 하락이 예상된다.

 

<단기적 관점>

모멘텀 분석 - HAI(Housing Affordable Index) 주택구입능력 지수

 

->지난해 HAI가 큰폭으로 하락하였고, 그에 따라 서울은 물론 전국적으로 부동산 시장 가격이 크게 상승하였다. 현재 그 차트의 추세는 여전히 하락으로 나타나고 있으나 정부의 강화된 대출규제를 감안하면 지난10월부터 12월말까지 HAI는 상승으로 돌아섰을 것으로 예상된다(위 차트는 2008년부터 21년 9월까지의 데이터를 기준으로 작성됨) 따라서 현재 단기적 관점에서 부동산시장은 모멘텀을 잃었다고 판단할 수 있겠다.

 

종합:

현재 중장기적으로 서울과 전국 아파트는 고평가되었다고 볼 수 있다. 또한 단기적으로 2020년 코로나 위기 이후 단기적으로 강했던 모멘텀이 지난 9월부터 약해졌다. 따라서 종합적으로는 전국 단위 부동산 시장의 열세가 예상되나 버블의 근거가 없기 때문에 하락폭이 크지는 않을 것으로 보인다.

 

5. 연관기사 링크

"서울 내집마련 기회 드디어 오나"…새해 민간분양 7배 늘어난다

https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LPOD&mid=sec&oid=009&aid=0004901845

"서울 내집마련 기회 드디어 오나"…새해 민간분양 7배 늘어난다

 

4계절투자법 저자, 최일CFA의 Youtube 채널.
영상 제목: 집 사야되나요..?

https://www.youtube.com/watch?v=50WAvpvvP_c&ab_channel=%EC%B5%9C%EC%9D%BCCFA%EC%9D%98%ED%88%AC%EC%9E%90

 

e-나라지표: 주택보급률

https://www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1227

주택보급률